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??隨著房價見頂，樓市降溫，樓市崩潰論的音量再次放大。以往此類論調皆伴隨調控政策出臺而出現，這一次則與政策無關，完全是對市場調整的反應，也因此，論者似都信心滿滿。

??然而市場情況總是變化無常，格外復雜，何屏東來義土地貸款況是中國市場。雖然泡沫是必然會破滅的，但崩潰卻是未必會發生。這不僅是因為泡沫破滅的路徑本來就有很多，並非隻有崩潰一途，更因為中國是一個超大規模經濟體，有著廣闊的經濟腹地，騰挪調整的空間極大，在小經濟體國傢發生的戲劇性場面，在中國是不會發生的。

??首先，盡管過去10年在住宅市場吹起瞭驚人的泡沫，房價顯現極度的非理性，但系統性危險卻不大，因為用在房產上的杠桿很小。炒房資金以社會浮財為主，並不是銀行貸款。當房價下跌的時候，受損的主要是尋租者和食利者，對社會也好，對銀行也罷，都不會造成傷筋動骨的重大損害。

??主流觀點認為，銀行和地方政府已經被房地產綁架，所以房價不能跌，一旦下跌就會要瞭地方政府和銀行的命。有意思的是，樓市的多頭和空頭在這個問題上竟然高度一致（這也說明，某些表面尖銳對立的觀點，其實骨子裡很可能是一樣的，起碼不像人們以為的那麼水火不容）。 但事實證明，這種觀點隻是人雲亦雲的俗見。

??據剛剛公佈的央行三季度報告，中國銀行業房地產類貸款餘額約16.7萬億元，其中11萬億元是抵押率極高的按揭貸款，剩下的開發貸和土地貸總共隻有重劃區怎麼貸款比較會過件5萬多億元，且都有足額抵押品，就算房價快速下滑，也不會形成多少壞賬。對銀行來說，樓市遇冷無非是損失一點業務量。

??地方債問題也被誇大瞭。20萬億元的存量並不致命，而國務院國慶前發文要求地方債以省級為單位統籌處理，縣級平臺存在的問題完全可以兜得住。

??舉例來說，縣級平臺債務最重的江蘇省，在統籌瞭蘇州、無錫等發達城市後，整體上無論是償債能力還是舉債能力都沒有問題。人們隻看到國傢不兜底，卻沒看到中國一省之規模就相當於歐洲一國，省來兜底已足夠，何勞國傢？炒地財政的確嚴重，但不會致命。

??美國次貸危機嚇壞瞭很多人，但美國的問題與中國並不一樣。美國的房價即便在歷史最高的2006年也沒有多少泡沫，可能隻是略微偏高。但華爾街通過所謂的金融創新，以房產為抵押，加瞭極高的杠桿。熟悉投資的人都知道，一旦背上高杠桿，你就隻能承受很小的市場波動。次貸危機就是被房價的小波動給引爆的。中國雖然房價泡沫極大，卻沒有多少杠桿，因此突然爆掉的可能性極小。

??況且，這些泡沫資產都在傢庭和個人手上，即便資產縮水，也隻能影響到個別人的消費傾向，而不會形成多米諾骨牌效應。換言之，泡沫不會擴散，不會形成真正的大金融風險。

??其次，泡沫隻存在於住宅市場，並沒有全面擴散。在房地產領域，商業地產和寫字樓等尚無太多的泡沫，可能隻是有些過熱；股票市場則仍然極度被低估。中國並沒有像日本上世紀80年代末期那樣，出現社會資產的全面泡沫化。因此，中國並不存在全面崩潰的風險，住宅泡沫破滅的影響將被限制在一個很小的范圍內。住宅泡沫主要存在於沿海城市、一線大都市和個別的二三線城市，並不是全國性的。

??最後，中國經濟在下臺階之後，仍然能保持6%以上的增長率，收入和消費仍將保持增長，此就是所謂“新常態”。工資增長會對房價起到一定的支撐作用，延緩房價的跌勢。就過往歷史而言，在經濟上升期，出現房價全面崩潰的可能性不大。

這樣來看，未來房價長期橫盤或陰跌的可能性最大。如果這就是政府一再強調的“穩定”，那麼必須承認房產調控政策是非常成功的，隻是年輕的房奴們要被犧牲掉瞭。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-01/16395945103580158804373.shtml

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