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港開發商開盤降四成試溫
去年底香港樓市掀起的新盤減價潮持續到農歷馬年。近日，香港出現新盤開年即拋出降價四成的大甩賣。
有業界人士直言，此舉乃售樓方作秀，香港房價並未松動，大甩賣的舉措以噱頭居多，一方面測試市場承接力，另一方面希望重聚市場人氣。
試溫市場需求幾何
新鴻基地產日前大幅削價推售新界元朗住宅樓盤"爾巒"的貨尾樓盤(剩餘的樓盤)，平均每平方尺價格為9268港元，較去年推售時下降近35%，亦比同區二手樓盤價格要低。此外，新鴻基地產亦為買傢提供付款折扣優惠、新地會會員折扣優惠，以及提供按新的從價印花稅率及買傢印花稅的70%作為印花稅現金回贈，以此合計，最高降幅或達40%。
如此大的降價幅度自然引起市場關註。
"新鴻基地產此舉是用少量的貨尾單位去測試市場承接力有多少，假如有很多人爭購，就證明市場仍有需求。"高力國際香港研究及諮詢執行董事盧永輝稱，發展商積極推盤策略將會放在全新樓盤，用貨尾測試水溫較為方便。
美聯物業住宅部行政總裁佈少明表示，今年首季新盤潮持續，預計發展商將繼續提供多元化優惠吸納大部分購買力，預計今年樓市將由新盤主導。
對於新盤大幅減價，業內人士指出，目前看來，開發商的新盤大幅折讓噱頭居多，不足以反映目前的樓市情況。
事實上，目前整體香港的樓市依然堅挺，二手樓市價格上行通道並未發生改變，上周五公佈的反映本港二手樓價的中原城市領先指數(CCL)，最新報118.31，創一個月新高，指數按星期上升0.64%，創13個星期以來最大升幅。
從整體指數圖看，2013年全年CCL指數一直在高位橫行，目前還未有出現明顯的下跌趨勢土建融台南善化土建融。而在部分區域，還出現緩慢的上漲。全年看來，即使在重重辣招包圍下，去年香港整體樓市成交跌近40%，但樓價全年仍升2.73%。
不過，新盤的大幅降價無疑將給二手樓價帶來下行壓力。投行瑞銀表示，新地大幅減價售樓，將會導致未來其他發展商推盤亦會跟隨減價，短期內對二手樓價將帶來下調壓力。二手業主必須積極考慮增加削價幅度，拉近與一手樓價的差距，積極提升吸引力。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，1月30日美國聯儲局宣佈再度減少買債，對香港樓價的影響，將於2月下旬公佈的CCL開始反應。
未來香港樓價仍有變數
對於香港樓價自2009年持續猛烈的升勢至今，資產泡沫的言論甚囂塵上，然而，未來樓市的走勢還將受資金面、利率、樓市政策等多個因素影響。
有位業內人士認為，由於港府樓市調控政策退出會引發龐大市場需求推高樓價，所以"雙辣招"在今年內退出的可能性接近於零。
香港金融管理局總裁陳德霖近日表示，暫未見資金大規模進出香港，但香二胎房貸 台新二胎房貸利率港樓市前景未明朗。
去年已有多傢機構均預測，今年香港樓市整體將會下跌10%-20%，但出現大幅下跌的可能性不大。業界人士認為，影響香港樓市長遠走向的，最關鍵還是美國息口走勢。現時香港按揭息口高雄湖內土地貸款仍於歷史低位處徘徊，供款仍較租金低，市場普遍預期2015年美國才有機會加息，屆時香港樓市才將面對真正考驗。
香港置業高級執行董事伍創業表示，預計未來按揭利率走勢將影響樓價，二手樓市大跌機會不大，調整幅度在一成左右。美聯集團副主席黃靜怡也指出，2014年樓市將易跌難升，估計全年約5%至10%跌幅。
新地聯席主席兼董事總經理郭炳江日前表示，從美聯儲減少買債的規模來看，雖然令近期息率有輕微上升，但相信退市步伐緩慢，預期息口不會有太大變化，低息環境料維持兩三年。本港樓價受制多方面，他相信整體樓價不會大上大落，但個別地產商推盤時，可能想加快出貨，故有機會會減價促銷。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，在加息等陰霾下，未來資金流走速度將影響樓價調整幅度，短期內二手樓價有5%至10%下跌空間，整體樓價未來兩至三年將有兩三成的下跌空間。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑則有不同看法，他認為，美國退市對香港整體樓市影響輕微。他認為，美國正式退市，顯示美國經濟基調正逐步向好，對香港出口亦有裨益，長遠而言，對樓市起正面作用。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-13/08342605931.shtml
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