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內容來自sina新聞

空心合作社加價倒賣 資本瞄上土地流轉



  十八屆三中全會閉幕之後的一個多月,在河北流轉瞭數千畝土地搞種植的商人老嚴發現,找他推銷土地的人忽然多瞭起來。

  雖在農業領域闖瞭十多年,但一直老實種菜的老嚴很納悶,這些農地介紹人不像往常接觸的農民,而更像北京常見的房地產中介,操著模式化推銷語言,"老板,xx地靠近公路交通便利,地塊連片升值潛力大,現在要改革瞭,包您有得賺!"

  "竟然還存在這麼一個群體。"老嚴最近在接受《每日經濟新聞》記者采訪時,感嘆這些人的 "精明","跟過去炒房一樣,這些人自認為看準瞭政策,想說服我們炒農地,或者他們自己低價入手流轉土地,再高價轉給我們,賺個差價。"

  "按照《農村土地承包經營權流轉管理辦法》,隻要取得原承包方也就是村民的同意,受讓方就可將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉,本 意是為放活農業生產經營。"一位農業部人士告訴記者,"但如果城市工商資本湧入承包地流轉進行炒作,價格層層加碼,這會使農民得實利的改革本意被扭曲,值 得警惕。"

    土地買手化身"合作社"

  上述農業部人士表示,"資本炒作農地,不但擠占農民的就業和發展空間,而且因其成本上升,容易加劇土地流轉的'非糧化'和'非農化'傾向"。

  農村承包經營地是怎麼變成資本炒作"釣餌"呢?通過老嚴的介紹,《每日經濟新聞》記者接觸到瞭其中一位 "賣地者"。"我們的合作社趕在三中全會之前批下來瞭!"電話裡的"賣地者"耿燕來自北京,語調快速而幹脆。耿燕之前和她的安徽男友回銀行二胎 銀行二胎房屋任何問題免費諮詢到傢鄉阜陽運作,成 功收集到5個同村鄉親的身份證,走過常規流程,拿到瞭合作社的批準,在十八屆三中全會召開之前,建起瞭"自己的"合作社。

  她表示建立合作社"越早越好",並且強調這是她和男友"自己的"合作社。"成立這個合作社是我們創業的一部分,政府越來越重視農業和土地。"她和男友堅信抓住瞭所謂時代變革的脈動,找到瞭致富捷徑。

  實際上,耿燕和男友並不打算將青春真的投入這些土地。"我從沒在農村呆過,我們都不懂種地,也不打算種地,先把地占瞭,以後肯定會越來越值錢 的。"耿燕向記者坦言,建立合作社並不是為瞭開展種植或養殖,而是為瞭土地,"機不可失,現在越來越多人打土地的主意,再耽擱下去,農民也許會漲價,賺的 就少瞭!"她同時急迫地詢問記者是否具備資源,是否可以幫其介紹企業去租種土地。

  原來,耿燕與男友的策略是以最少的花費建立合作社,以合作社名義到北京等大城市招徠租地者,估摸出租地面積和種養殖意向後,回到本村以低廉價格 預先流轉土地或使村民以土地入股成為土地股份合作社,再加價轉手租出。耿燕說,"方式很靈活,我們有合作社作門面"。合作社的招牌下,真實動機難以察覺。

  老練的老嚴分析表示,這完全是"空心社空手套白狼"。在某種意義上,耿燕的做法更可稱之為"土地買手"。而這樣的買手並不止耿燕一人。

  身分證借錢管道二胎年息  資本開始"圈地運動"

  截至2012年12月底,全國傢庭承包經營耕地流轉面積達到2.7億畝,其中,流入工商企業的耕地面積為2800萬畝,比2009年增加 115%,占流轉總面積的10.3%。一位隨相關部委參與過地方調研的專傢直言,"現在等著鉆政策空子的人很多,利用自身和農民之間的信息不對稱,認為可 以在改革中撈一筆,成立一個空殼合作社其實是掛羊頭賣狗肉,倒買倒賣囤地等漲價。"

  《每日經濟新聞》記者在河南瞭解到,有合作社流轉5000多畝土地後,其中半數用來進行二次流轉,而二次流轉出的土地全部用來種植山藥、梨樹等經濟作物,種糧者寥寥。

  上述農業部人士表示,"中央關於工商企業參與農村土地流轉的政策是一貫的,針對工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地導致的'非農化'和'非糧化'問題,歷年的中央1號文件都提出瞭加強土地流轉管理和服務、保障農民土地流轉主體地位等政策要求。"

  十八屆三中全會賦予瞭農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保的權能,而這成為瞭"耿燕們"吸引流轉土地者的金字招牌。

  一些資本開始瞄準瞭土地流轉這個市場。耿燕甚至教記者如何幫她招徠租地者,"你就這樣跟老板們說,以後承包地可以抵押、擔保貸款瞭,將激活農村 土地的巨量資本,也就是說農村地更值錢瞭,趁現在農民還不懂,地價還很便宜,你可以入手一批地,轉手就賺錢,或者先用我們合作社的名義自己搞種養殖。"

    中介遊走於灰色地帶

  新土改浪潮也催生瞭土地中介人這一職業。

  過去,大多數土地流轉發生在相熟的村民或鄰村之間,或由村委、鎮政府牽線介紹,但也有部分人脈熟絡、頭腦靈活的人擔任瞭農村土地流轉的中介角色。現在,隨著土地改革提速,這部分人也逐漸走向臺前,成為瞭"土地中介人"。

  在相關搜索引擎中輸入"土地中介人",這個群體的信息已經出現在各貼吧、討論群、甚至縣級新聞中。在內蒙古通遼市做瞭十多年農村土地中介工作的 於振海告訴 《每日經濟新聞》記者,"現在越來越多企業到地方租地,我們熟悉本地情況可以大大節約企業時間和成本,避免出現村民與企業扯皮的情況。"

  在一個專門介紹農地流轉資源的網站上,記者與廣東韶關地區一位陳姓土地中介人取得瞭聯系。陳先生向記者證實,現在有企業看中瞭政府傾向農村的政策和土地的增值潛力,搶先下鄉流轉土地,等待土地升值轉手。

  前不久,作為"土地中介人"的陳先生遭遇瞭 "土地買手","雖然現在真心租地搞種植的企業還是多數,但那些來瞭先詢問承包地能不能抵押、租賃,大范圍廣區域對比已租賃土地情況以估計升值可能的人也多起來瞭"。

  這樣的"土地中介人"也處於政策灰色地帶。山西財經大學教授吳世斌告訴記者,這類"土地中介人"與上述土地買手之間,存在隨時互換身份的可能,"一念之差的區別,在利益的驅使下完全可能做出同樣損害農民財產權利的事情,比如來回倒地"。

  《每日經濟新聞》記者以尋地者身份向河南南陽李姓土地中介人咨詢信息,李先生建議,"可以投資林地試試,目前林地價位低,有10元左右一畝的, 高的在100元左右一畝的,還有升值空間,出錢一次性買斷經營權,有林權證可以過戶。"對於農地,李先生則表示,"現在南陽這邊的價格已經漲得較高,如果 做投資,每畝轉手再租保守賺100元左右差價吧"。

  吳世斌認為,當地政府可以考慮通過扶持設立有資質有準入的農地推介機構,利用政府行為賦予民間的土地中介相應身份,也許可將其規范為確保農民利益的機構。

    土改須維護農民財產權

  逐漸逼近核心領域的土地改革正拉開大幕,農村土地使用制度改革方向先行明確。

  2013年12月30日,在公佈第二次全國土地調查主要成果時,國土資源部副部長、國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室主任王世元明確表 示,農村土地使用制度改革必須嚴守耕地紅線,確保現有耕地基本穩定。承包經營權必須在最嚴格耕地保護制度下流轉;集體建設用地流轉必須符合規劃和用途管 制;城鎮化用地必須走節約集約之路。

  王世元強調,所有改革都必須以維護農民財產權利為核心。

  2014年1月5日,新華社援引國務院發展研究中心研究員劉守英觀點指出,當前土地問題十分復雜,牽涉利益相關方太多,土地管理制度改革理論準備不夠充分,需要考慮現實、政策與法律的平衡,所以隻能由中央統一部署,進行周密的政策設計。

  關於堵漏資本炒作農地流轉,2013年中央1號文件下發後不久,農業部經管司便已發聲,"不支持、不鼓勵工商企業大面積租種農戶承包耕地,與農 民爭奪耕地經營權",而是引導工商資本重點從事種養業產前、產後服務、設施農業、規模化養殖和"四荒"資源開發等適合企業化經營的產業。

  吳世斌認為,宏觀改革之下還應更新基層監管細則,以堵傷民漏洞。劉守英認為,要在堅持土地公有制、堅持以耕地保護為核心的用途管制制度前提下,借助市場在土地配置中的決定性作用,賦予農民更多財產權利,完善征地制度,實現我國土地治理體系和治理能力的現代化。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/08062577461.shtml

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