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??5、如果樣板段需要實景化,那麼實景景觀樣板段化





??我想說這兩個思路都應該改變,未來的產品打造應該調整思路:一個優秀的地塊規劃應該盡可能均好化。



??我知道土地很金貴,容積率我們不能損失,但是除瞭滿足容積率之外,我們還需要做更多的事情。我們在一個小區裡,待的最多的時間是自己的房間,所以在這裡的研究程度百倍重要與建築排佈。雖然戶型設計發展的很是成熟而借鑒優秀戶型可以省下很大的人力成本。但是這一空間一居住就會是10年20年,如果有一點點瑕疵,他就會存在10年20年。戶型研究永不止步。



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??——裝修之後,你們未來設備壞瞭之後物業都可以統一解決,客戶簡單方便。







??所見即所得,這樣的交易才公平,一旦實現瞭現房銷售,大量的欺騙行為才可能真正消失,我們所謂的產品創新產品研發才有可能大躍進的邁進一步。

??對於住宅的產品規劃,我有幾點想法,想和各位大佬聊聊,兼顧市場與開發兩種角度的產品會是怎麼樣?





??2、如果A>B>C,我覺得A應該是單體戶型,B應該是標準層,C應該是容積率







??3、精裝修已然主流,但必然不為高溢價,人性化與便捷性會是主打











??……

我們要造的是20年也不後悔的房子

??我們做產品的時候經常會有一個思路有沒有:景觀處理怎麼樣無所謂,因為我隻要把樣板區域的景觀做的華麗點層次感強一點,就可以一定程度的彌補。龍湖就是典型這樣的企業,靠著浪漫一詞,龍湖的樣板段征服瞭太多的女性,但是交房之後的前後落差讓很多人覺得失望,對於品牌的信任度也逐步透支。

??——這個戶型在我們的定制化裝修的前提下,空間利用率會更高。



??——因為有精裝修,一些被浪費的面積被利用起來瞭。





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??6、配套不再是豪宅的檢驗標準,軟件服務達到空前的高度

??第一、建築排佈均好化:為什麼靠著水系就要大戶型全給私傢看,優勢的景觀是整個社區的福利,不應該隻供部分樓棟享用,好的資源就應該讓所有客戶都可以享受到。建築排佈從資源壟斷性轉向資源共享性

??8、最後我說一個我的心願,我希望真正的良心住宅就應該現房銷售



??1、地塊資源應該最大程度共享,而不是價高者得



??也許這樣的精裝修才是客戶想要的,客戶想要的精裝修可能就是開發商真正需要做的東西。



??4、小戶型不能再小,大戶型也不要再大



??我們很多時候做小戶型的角度就是:房價越來越貴,所以我們就把戶型越做越小;如果做不小瞭我們就把空間壓縮,客廳和餐廳融合;如果還不能再小瞭,我們就偷面積降低面積……但是事實證明,90平米做到三房的戶型已經是空間極限,且非常不適合長遠的發展,必然會是兩個臥室的空間非常局促。我們在面對高房價無力的時候,更應該考慮戶型的可持續使用性。對我個人而言,90平米就應該做成兩房,但必須兩房朝南。三房需要100+的面積且必須兩臥。

??第二、標準層均好化:為什麼中間套就一定比邊套要差,這個邏輯也應該在未來的產品規劃調整。中間套也應該可以采光通風沒問題,這是一套戶型最基本的權利,不是價格可以調節的原始需求

??對於大戶型也同樣如此,如果你沒有能力將面積演繹出更多的功能,而是一味的告訴客戶:面積就是用來浪費的。這樣的道理騙不過自己更加騙不過客戶。我認為不應該出現200平米以上的戶型,如果真要這麼大面積,就去買別墅吧,那裡會有你更好的放肆玩耍的空間。



??早上看瞭篇文字,來自地產最強音的《2015,我們到底要蓋什麼樣的房子》,我覺得文字寫的蠻好,也給瞭我一個不錯的角度,我也想聊聊我們應該要造的住宅。

??我們常規做裝修的目的是什麼,無非是兩個:要麼為項目獲得更高的溢價,成本1000我賣2000;要麼邊上都是毛坯我做個差異化產品。這兩種角度是典型的開發商角度。這兩種思路會在未來的住宅開發中被慢慢的淘汰。



??對於樣板段,由於客戶越來越精明,為瞭提升客戶的記憶點,我們發現優秀的項目有個趨勢:樣板段景觀越做越大,延伸的面越來越多。不僅做一塊而是做一條,一條還不夠還做瞭市政綠化,市政綠化做瞭還不過把河道景觀也處理瞭,隻有盡可能的實景呈現,才可以給客戶最大的信任。

內容來自sina新聞

??但是我這邊想說的不是樣板段,而是實景的景觀也必須樣板段化。樣板段景觀什麼特點:層次感強,主題鮮明,顏色豐富以及情景化處理。而這個是一個完整社區最應該呈現的景觀特色。到目前為止我尚沒有發現把實景綠化當成樣板段景觀來處理的項目,我很期待而且很堅信。



??——統一裝修後,社區不會出現大量的卡車和裝修車隊,社區會安全很多。



??我在入行的時候,帶我的胖子和我說:對於高端住宅我們需要關註會所物業等軟性服務,言下之意對於剛需類產品可能不那麼關註。但是在未來的時代,我覺得會所和物業會有很大的發展空間。且不矯情的說服務好客戶要有多重要,而是我覺得這一塊未來會有重大的商機可以挖掘。o2o會是一個主流,長尾效應也會以一種非常良好的盈利模式。現在的商業沒有比留住客戶更重要的,而一個社區有一個天然的客戶聚集區,和他們做生意會異常的簡介。當然核心還是要肯用心。善待用戶,他爽你也爽。



??7、無所必要的元素會被進一步弱化

??自從小米公寓之後,我們所有都在聊客戶,都在聊90後,都在聊定制化。輿論很容易被趨倒,所有人似乎都從客戶角度出發談論房地產。這種角度固然沒錯,但是完全的脫離甲方的角度也是不可取。所以我今天的標題不是市場需要什麼產品,而是我們要造什麼樣的住宅,才能抓住客戶的眼光。

??我覺得什麼是無所必要的東西,個人覺得要面子的東西都是無所必要的。比如說天際線,比如說立面。這一切為瞭顯擺的元素未來將被壓縮,我們將一切都用在服務客戶身上,對於打腫臉充胖子的事情能免就免。

??我承認戶型顛覆性創新的時代已經過去,但是現在是戶型微創新密集型噴發的時代,相信量變到質變的過程,一個微創新會在一個戶型中折射出大量的光芒。





??很多人會說,期房銷售,是降低房價的重要方式。且客戶基本貸款購買,於此對應的開發商也可以期房銷售。但是我想說的是,我們貸款購買的房子,最後都實現諾言還清的房貸,而多少的項目兌現瞭當初和我們介紹時候產品的諾言呢。景觀、戶型、樣板段、樣板房、會所、服務都像銷售和我們介紹的時候完美無瑕麼。真的善待客戶,就應該一手交錢一手交貨,做買賣最簡單的邏輯不應該在房地產這行不適用。



??在過去我們做產品規劃,會秉持一個角度既然是標準層我們就可以接受一個平面戶型有好有壞,把資源讓給最好的展示面,差一點的地方我們低價銷售就好。



??什麼,你和我聊開發商的現金周轉率?呵呵,您老還是開發商思維,我們不在一個頻道上,各安天命吧。

??也許我們在裝修的時候,可以懷揣著這樣的角度,可能會更好。

??真正成熟的銷售模式,就是一手交錢一手交貨,而真正好的房子,就是20年後,自己還有勇氣邁入當時自己規劃的社區,覺得不後悔的項目。



??而我們就是要造這樣的項目。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/10145961314146716008696.shtml

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