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內容來自sina新聞

燕郊房價先跳水 北京周邊暗打價格戰降價超20%

  "房地產過度市場化超越瞭我國經濟發展狀況、居民收入水平,成為整個社會的沉重負擔。北京市推出自住商品房,是地方政府強化自身住房保障責任的積極表現,但在糾正房地產過度市場化的過程中,也要註意矯枉過正可能帶來的市場風險。"

  近期,三個北京自住型商品房項目陸續完成搖號並公佈瞭搖號結果。與申購時的火爆不同,北京自住房在搖號後出現瞭較高棄購率。據媒體報道,面對棄購自住房問題,北京市住建委近日緊急召開會議,聽取各方面的意見和建議尋求相關對策。

  在國內樓市步入調整的大背景下,北京樓市也逐漸低迷,房價下滑是自住房出現較高棄購率的重要原因。北京市於去年10月出臺自住商品房有關政策,規定自住房價格低於同區域房價30%,當時看來頗為巨大的價差讓自住房成為市民關註的焦點。然而,目前疲軟的房價讓自住房的價格優勢不再明顯。

  國傢統計局18日發佈6月份70個大中城市房價變動情況,全國房價上漲的城市僅有8個,北京榜上有名,環比上漲0.1%。北京房價在宏觀統計數字中依舊堅挺,但在局部地區尤其是自住房所在區域,房價已出現明顯調整。調研顯示,近期北京市二手房市場出現明顯下行,而自住房項目周邊樓盤中則出現大幅下調價格的房源,部分降價房源與自住房的價格差已縮小到瞭10%以內。

  今年北京兩會期間通過的政府工作報告,將自住商品房定義為共有產權性質,也就是購房人和政府按比例共有自住房產權。自住房是北京市為解決中低收入群體和夾心層傢庭的住房困難,推出的一種保障性住房。同時,自住房還兼顧有穩定住房市場的作用。去年底,住建部發出瞭發展共有產權住房的政策信號,今年4月份,住建部確定北京、上海等6個城市為全國共有產權住房試點城市。然而,不期而遇的樓市調整,讓北京市的自住房遭遇到不小尷尬,也讓住建部的全國共有產權住房試點面臨考驗。

  自住房曾因為"便宜30%"而成為香餑餑,現在卻被不少人棄購,尷尬是如何造成的?與自住房相關的土地出讓是在去年底完成的,自住房的定價也是按照當時的土地出讓價格等市場因素確定的。房地產建設需要一定的時間周期,如今自住房進入銷售階段,卻偏趕上樓市步入調整期,棄購尷尬由此產生。自住房的售價此前可以做到便宜30%,是因為政府在土地出讓階段對房價進行提前鎖定,也就是低房價來源於低地價。但這個"低房價"的邏輯起點,是北京地價節節高,北京樓市是隻漲不跌,但這是不可能的。樓市一旦開始下跌,所謂的"低房價"必然消失,接著消失的就是購房熱情。北京自住房具有保障房性質,其利潤率較低,開發商積極投身其中是認為,自住房受市場追捧,項目銷售回款應該很快,較高的資金周轉率將為企業帶來收益。目前北京自住房雖有棄購,但還沒有影響整體銷售情況。但本輪樓市調整的時間和空間誰都無法預判,未來如果房價進一步回落,自住房也定會出現更高棄購率。一旦其銷售進度影響到房企資金周轉,北京自住房的建設進度也將受到影響。

  棄購,僅是自住商品房遭遇的尷尬之一。北京每年新建商品房一共10多萬套,而自住商品房去年推出瞭2萬套,今年則計劃供應5萬套,占商品房總供應量的近一半。計劃推出的"海量"自住房,可能是一個更大的尷尬。如果北京樓市在未來幾年持續調整,"5萬套"的定價和銷售將成為一對無法平衡的矛盾。大興、房山等地有大量自住房項目正在開發建設,在同區域的一些開發商近日已放言,將比照自住房進行定價。也就是說,未來自住房周邊可能出現平價甚至低價的商品房項目。在這種態勢下,自住房如何定價?價格高無疑將導致嚴重的棄購。如果自住房不斷降低價格,其後果也許更嚴重,它可能導致北京樓市進入螺旋式下降。在本輪樓市調整過程中,"5萬套"甚至可能成為北京樓市的一個潛在風險點。

  自1998年開始房改,國傢住房政策中的市場化味道越來越濃、保障責任越來越淡,同時,我國住房價格則越來越高。房地產過度市場化超越瞭我國經濟發展狀況、居民收入水平,成為整個社會的沉重負擔。北京市推出自住商品房,是地方政府強化自身住房保障責任的積極表現,但在糾正房地產過度市場化的過程中,也要註意矯枉過正可能帶來的市場風險。燕郊樓市有些繃不住瞭。

  "我們這裡剛剛打過一場價格戰。"7月11日,燕郊首爾甜城的一名銷售經理告訴記者,這場價格戰之後,燕郊一些在售樓盤的價格普遍有所下調。本報記者實地調查也發現,燕郊各開發商都在或明或暗地降價,降價幅度普遍超過20%。

  燕郊一傢房地產開發公司的內部人士告訴本報記者,由於交易冷清,燕郊一些開發商的資金壓力越來越大,降價是不得已的選擇。中原地產首席分析師張大偉表示,如果目前偏緊的信貸政策持續下去,不排除這種降價會演變成崩盤的可能性。

  降價瞭

  "燕郊的房子降價瞭,去看看吧!"7月11日,50多歲的老趙站在北京大望路地鐵的一出口前,熱情地邀請每一位路過的行人去燕郊看房。

  老趙是燕郊大盤天洋城四代的銷售代表,他的任務就是往售樓處裡"拉"看房的客人。這一次,他說的一點兒沒錯,燕郊的房價確2胎房貸利息缺錢急用哪裡借錢實降瞭。

  "我們的二期馬上就要開盤瞭,均價9500元/平米。"在位於燕郊102國道旁的天洋城四代售樓處裡,一位銷售經理這樣告訴本報記者。而本報記者在今年3月底走訪該售樓處時,當時在售的一期均價還在12000元/平米以上。這位銷售經理也承認,一期最高時均價曾達到12500元/平米。

  據上述銷售經理介紹,該樓盤還有"2萬抵5萬"的活動,即繳2萬元定金,可以抵5萬元的房款。此外,最終的實際價格不排除會更低。"開盤的時候,我們的均價說不定還會下調。"他說。

  燕郊的另一個大盤首爾甜城也即將推出項目的第二期,均價初步定在10500元/平米。而3月底時,該樓盤的一期價格也超過瞭12000元/平米。一位銷售人員給本報記者出示的購買協議顯示,3月份時這套80多平米的二居室賣到瞭12800元/平米。此外,同天洋城四代一樣,該樓盤也有繳定金抵房款的優惠,分別是購兩居"2萬抵6萬"、購三居"2萬抵10萬"。

  "我們一期還有一些特價房,你要不要?"這位銷售人員表示,項目一期有大約300套專門為公司員工提供的"員工福利房",但公司員工隻消化瞭一百多套,剩下的隻能公開出售,均價是9500元/平米,現在還有部分房源有售。

  "我們推出特價房也是沒有辦法,因為有人要打價格戰。"前述該樓盤的銷售經理告訴本報記者。5月底時,位於燕郊南邊大廠縣的潮白傢園均價突然降至6500元/平米,而當時周邊樓盤均價基本都在8000元/平米以上。由於潮白傢園緊鄰燕郊,因此燕郊的一些樓盤不得不以降價作為應對。

  本報記者瞭解到,潮白傢園推出的這批均價6500元/平米的房源打的旗號也是"員工福利房",據稱是大廠工業園區入住企業出資,委托開發公司代建,主要是為瞭解決入園企業員工及開發公司內部員工的居住需求,僅員工及員工傢屬可以優先購買。而在滿足上述人群需求基礎上,為瞭收回投資成本,園區企業委托開發商代為銷售剩餘的部分有限房源。

  上述首爾甜城的銷售經理對這種說法嗤之以鼻。"潮白傢園的開發商是上市公司,他們是為瞭沖半年報的業績才打的價格戰。"不過,他的這種說法也遭到瞭張大偉的否定。"降不降價的區別也就幾個億,對於開發商的半年報意義不大,而且這傢開發商的其他項目並沒有降價。"他認為,無論是潮白傢園還是燕郊其他樓盤的降價都隻有一個原因,那就是這個區域的市場本身在下行。

  崩盤先兆?



  燕郊樓市的情況確實不太妙。

  "燕郊的開發商面臨的資金壓力非常大。"前述房地產開發公司的內部人士告訴本報記者,燕郊的一些樓盤規模巨大,開發面積動輒幾百萬平米,項目一般分好幾期。在銀行開發貸普遍收緊的情況下,開發商隻能指望盡快完成前一期銷售,再利用回籠的銷售資金滾動開發下一期。而眼下,燕郊樓市的冰凍,讓一些開發商的資金鏈嘎嘣作響。

  與3月底本報記者走訪時看到的情況相比,目前的燕郊樓市顯得更為冷清,102國道旁密密麻麻的售樓處前基本都門可羅雀,就連以往一看到有公交車靠近就蜂擁而上的銷售代表們也不見瞭蹤影--燕郊夏天的酷熱和市場的冷清讓他們中的大部分人選擇瞭放棄。

  老趙是少數仍在堅持的銷售代表之一,但他的情況也很不好。老趙必須每個月往他所掛靠的售樓處"拉"15組客戶,如果完不成任務,就隻能拿基本工資的一半,而他已經好幾個月沒有拿到全額工資瞭。眼看7月份就快要過去一半瞭,他才"拉"瞭兩組客戶。除非奇跡出現,否則他這個月又隻能拿一半的基本工資瞭。據他說,2013年的時候,他每個月都能拿到全額工資,但進入2014年以後,情況直轉而下。"燕郊的房子買的人少瞭。"他感嘆說。

  "北京的房子都沒人買瞭,更何況燕郊。"張大偉表示,燕郊樓市沒有本地的需求,其購房者基本全部來自北京。在北京樓市仍在調整的情況下,燕郊樓市的日子肯定不好過。

  老趙則認為,是香河、固安、涿州等其他北京周邊的城市把原本要到燕郊買房的民間二胎金主缺錢急用哪裡借錢人吸引走瞭。此前在京津冀一體化概念被爆炒時,這些城市的樓市確實火爆過一陣。當這些城市的樓市火爆時,燕郊的樓市卻波瀾不驚;而當這些城市的樓市趨於平靜時,燕郊樓市卻率先開始下行。

  燕郊樓市率先降價的一個重要原因,是這二胎指南利率多少免費諮詢試算裡的信貸情況更緊張。到燕郊買房的購房者都發現貸款不好弄瞭,不僅首付一般是房款的四成,貸款利率也都大幅上浮,最高居然達到瞭基準利率的1.5倍,折算下來貸款的利息都追上本金瞭。

  張大偉認為,像燕郊這樣的市場,房價一旦開始下降,就會出現持續性的下調。不過,他同時也指出,燕郊目前的情況還稱不上崩盤,充其量是出現瞭崩盤的跡象。而燕郊樓市接下來的走勢,主要要看政策的"臉色",尤其是要看信貸政策的走向。"如果信貸放開,那麼這輪降價就隻是一個小插曲;但如果信貸還是這麼緊,那情況就不好說瞭。"他最後表示。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-20/09002826805.shtml
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