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內容來自sina新聞

北京成交創近9年最低 樓市演化進入去庫存階段週轉現金二胎年息第二順位抵押權貸款全省皆可處理

  據中原地產研究部統計,今年上半年北京新建住宅簽約套數和成交面積均創下近9年同期最低。同時,近期北京期房和現房住宅合計庫存再次超過8萬套以上,創下近18個月新高。伴隨著樓市周期性調整輻射至一線城市,下半年全國樓市將進入實質去庫存階段。

  一線城市難以在全國樓市周期性調整中幸免。一是一線城市無法回避住宅供求先天錯位。作為典型不動產,雖然住宅供應存在剛性和顯著區位特征,但是住宅需求替代性強且不可預測,因而住宅供求先天存在錯位可能,一線城市也無法回避。二是一線城市住宅需求更易受投資心理影響。據中國人民銀行2014年第2季度城鎮儲戶問卷調查,選擇"房地產投資"的居民比重為14%,遠低於選擇"基金及理財產品"的30.9%。今年1至5月,北京市商品房銷售面積同比下降33.6%,降幅高出全國平均25.8個百分點。三是一線城市住宅庫存資金占用規模龐大。以每套房均價300萬元粗略估算,目前北京市8萬套以上住宅庫存大約占用資金2400億元。如果按照一季度北京市商品房銷售額562.2億元估算,大約需要一年多的去庫存周期。四是一線城市住宅投資收益過低。雖然一線城市流動人口規模龐大,但多屬於中低收入群體,住房租金上漲空間極為有限,導致一線城市以租金計算的住宅投資理財型房貸利率比較二胎年息收益率遠低於銀行存款利率,增大瞭樓市調整可能性。

  應該看到,未來樓市去庫存階段也是供求關系重新調整與動態平衡的過程。過去十多年,我國房價持續上漲,供不應求僅僅是一種表象,而地方政府土地財政、居民投資渠道狹窄、實體經濟虛擬化是內在動因。即使從供求關系看,也主要表現為結構性供不應求,總量大致平衡。隨著全國樓市周期性調整向縱深演化,房價停漲,甚至是價格絕對回落,將對未來我國住宅供求關系產生深遠影響。無論從哪個角度看,房價高位回落均是一次完美的投資者風險教育過程。隨著未來我國房價下行壓力增大,投機性住房需求將在市場中絕跡,投資性住房需求也將會顯著縮減。地方政府土地財政將面臨巨大沖擊,加快住宅持有環節稅收立法需要盡快進入議事日程,而市政債市場建設也將是迫在眉睫。實體經濟部門"去虛就實"進程也將會加快,民間創業創新激情將會再度活躍。未來我國住宅市場供求將回歸理性,盲目住宅開發和非理性住宅需求將會受到有效抑制,"低端有政策保障"、"中高端有市場"的供求平衡格局將會進一步確立。

  考慮到住宅在傢庭財富中的重要位置以及房地產金融的龐大規模,應該盡量避免樓市以劇烈方式展開去庫存。從各國實踐和我國歷史經驗看,房地產市場調整很少能以平緩方式進行。而過去十多年我國房價累積漲幅過大,也在一定程度上增加瞭樓市急劇調整可能性。這勢必對樓市各參與主體提出瞭前所未有的巨大挑戰。但不管有關各方持有何種態度、采取何種措施,松綁限購政策也好,開發商降價促銷也罷,積極順應市場規律逐步釋放樓市風險,可能是當下市場環境下所能選擇的最好策略。在此過程中,一個穩定的政策預期將是有可能促進樓市平穩調整的關鍵。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/07522810619.shtml
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