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內容來自sina新聞

量價齊漲助推地價狂飆 中國房價會接著漲嗎

  地王頻出的2013年，最終給中國土地市場豎起瞭新的標桿：財政部最新數據顯示，2013年全國國有土地使用權出讓收入高達41250億元，這創出瞭土地市場有史以來的新高。而且自2008年以來，6年間全國國有土地使用權出讓收入已經高達15.6萬億元。

  多位業內人士指出，數字背後，地價的不斷上漲是重要原因。而地價上漲或又將助推高房價，面包與面粉之間的遊戲和爭議又將上演。

  土地總收入超4萬億創新高

  剛剛過去的一年，地方政府的錢包明顯鼓瞭起來。財政部國庫司日前發佈的一份報告顯示，2013年地方政府性基金收入(本級)48007億元，同比增長40.3%。

  對於地方政府性基金收入在2013年呈現出迅速增加的態勢，究其原因，財政部的報告指出，主要是土地出讓合同成交價款增加較多：國有土地使用權 出讓收入41250億元，比上年增加12732億元，增長44.6%。這是國有土地使用權出讓收入首次突破4萬億元。同時，土地收入占地方政府基金收入的 比重高達86%。

  專傢指出，雖然地方政府性基金收入並不在目前地方財政收入的統計口徑中，但數據顯示，土地財政仍然是地方財政收入的重要支撐。

  多個地方的土地市場印證瞭這種走勢。以北京為例，2013年北京共出讓土地建築面積達2380萬平方米，總地價1822億元，創北京土地市場新 高。而在杭州，2013年土地成交200多宗，入賬1300多億元，同比增長110%以上，比2009年高出近300億；其中主城彰化北斗農地貸款區成交100宗，出讓收 入為840.77億，同比增98%。

  《中國經濟周刊》記者查閱財政部國有土地使用權出讓收入數據發現，該數據在2012年為28517億元，2011年為33173億元，2010 年為29109.94億元，2009年是13964.76億元，2008年則是10375億元。2008-2013年，地方政府國有土地使用權出讓收入合 計達15.6萬億元。

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  對於2013年全國土地使用權出讓收入總價創歷史性新高，上海易居房地產研究院研究員朱光表示，從市場表現來看，主要是兩個原因，一是土地成交數量出現增長，二是土地成交均價在上漲。

  國傢統計局日前公佈的數據顯示，2013年，房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%；土地成交價款9918億元，增長33.9%。

  朱光告訴《中國經濟周刊》記者，從近年來的土地購置面積走勢看，2012年年初以後，市場供應冷清，企業拿地意願較弱，土地購置面積同比步入下 跌區間，但下半年隨著優質地塊入市，供地增加，企業拿地意願回升。2013年以來，土地市場伴隨樓市回暖日益火爆，龍頭企業集中拿地，土地購置面積同比再 次反彈向上。

  另據測算，2013年，全國房地產開發企業土地購置均價2555元/平方米，同比增長23%。

  朱光表示，從近年來土地價格走勢看，2011年在國傢樓市調控背景下，市場轉冷，開發商拿地更顯謹慎與理性，土地價格出現回落。2012年，在 房地產市場出現反轉的大環境下，土地市場也先抑後揚，帶動全年土地平均購置價格觸底回升。進入2013年，樓市持續升溫，雖然國土部要求年內禁出地王，但 房企拿地勢頭不減，同時部分地方政府為獲取土地出讓金，積極推出一些優質地塊，市場競爭活躍，也導致土地價格繼續上揚。

  2013年8月26日，《中國經濟周刊》發佈的《2013年中國地王圖》數據顯示，2013年以來，各大房企在全國跑馬圈地，部分城市的地王價 格創出瞭史無前例的新高。在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過一浪。以上海為例，2013年5月9日，浦東新區世博會地區A09A-02地塊經 過200多輪競價，最終被一傢臺灣企業Maxbase Holdings limite以12.12億元拍得，樓面單價為39932元/平方米，溢價率高達47.5%，打破瞭2011年以來的上海土地成交紀錄。不料，這一紀錄僅 僅持續瞭幾小時，同一區域A09B-02地塊被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價高達40079元/平方米，成為單價地王。

  地方政府降房價的決心大打折扣？

  2013年土地市場量價齊升的勢頭已經延續到2014年。今年1月，多個城市的土地市場依然十分火爆。北京今年1月成交的土地建築面積就高達344萬平方米，成交總價高達406億元，土地收入同比大幅增長。

  上海易居房地產研究院2月11日的報告顯示，1月，包括北京在內的10個典型城市土地成交建築面積2636萬平方米，環比下降24.7%，同比 增長1.3%；土地出讓金收入1436億元，環比增長56.6%，同比增長155.2%；土地成交均價為5449元/平方米，環比增長108%，同比增長 151.9%。

  多位業內人士表示，面粉漲價瞭，面包自然會漲價。同理，地價的進一步上漲，無疑將為房價上漲提供新的動力，畢竟土地是房價成本的重頭。而且土地收入的不斷增加，表明瞭地方政府對賣地更加依賴，未來地方政府降房價的決心將大打折扣。

  記者在北京走訪發現，由於地價的高漲，位於北京東五環望京區域一項目的開盤價已經高達9萬多元/平方米，而去年同質的周邊項目僅賣到5萬~6萬元/平方米，這一新價碼被多位業內人士驚嘆為天價。土融屏東霧台土融

  朱光表示，盡管地價有所上漲，但是同時供應量也有所增加，這或許將對房價產生一定的抑制。

  對此，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，2013年北京商業住宅用地供應總量較2012年增加瞭兩倍，達到978萬平方米，其中滿足民生住房的比例達到70%，這表明在政府著力建立行業長效機制的背景下，是要通過增加市場供應、遏制投機保障剛需，來調控市場。

  值得警惕的是，一線城市的高地價正在向部分二線城市蔓延。上海易居房地產研究院的數據顯示，今年1月，二線典型城市土地成交均價2986元/平方米，環比增長86.2%，同比增長78.9%，土地價格快速上升。

  朱光分析表示，主要是近期一線城市土地市場競爭激烈，部分房企將戰略目光轉向二線城市，拉動瞭二線城市土地價格的上行。在部分供應量相對較大的二三四線城市，如果地價進一步上漲，其市場風險必然將會加劇，投資者不可太過盲目。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-19/09372613916.shtml

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